108媒体人对话魔方公寓,“打造全新2.0租住生活方式”

https://www.k83c7.com 2016-12-16

全新的2.0升级租住生活方式,暨集中式长租公寓行业是魔方公寓自2009年创始推出的。

2016年之前被大家所熟知的魔方公寓到如今的魔方生活服务集团,魔方经历了从单一品牌到多品牌全人群覆盖的历程,形成了全新的9号楼公寓、魔尔公寓+魔方公寓的集团化‘公寓子品牌’矩阵3个品牌切入不同的细分市场品牌,目标人群企业基层员工(9号楼公寓)白领人群(魔方公寓),再到都市新精英人群(魔尔公寓),已达到全人群覆盖。




作为连锁公寓旗舰品牌魔方已达到全国经营的规模与标准化覆盖至今魔方旗下已有近200家公寓门店开设在一线及准一线城市,覆盖达15个城市都是标准化公寓装修及经营,并且提供便利的生活服务。集中式”,魔方对此有独到的见解。区别于传统的民居出租的模式,不仅是租住到一栋楼的一个房间内,而是入住到一个社区,集中式是以一栋楼都是公寓,住在这里人的年龄相仿,学识相近,大家有机会成为非常好的朋友。

中国的居住领域的精准分析之后针对不同人群,魔方集团打造了目前的3个公寓品牌分别是针对基层员工的9号楼公寓、针对都市白领的魔方公寓以及针对新精英人群的魔尔公寓。


2009年开始至今,魔方一直深耕在长租公寓领域,在国家相关政策和标准陆续推出后,迎来了飞速发展,成为行业内的佼佼者。目前,魔方已15个城市接近200家直营门店和三万间房量,六万人量,一百万平物业管理。



另外,魔方生活服务集团在做好提供硬件和软件的服务公寓核心产品之上,提出了“公寓+”的战略。从公寓生态整合的角度,为住客提供公寓+办公,公寓+餐饮、公寓+购物、公寓+保洁,甚至加培训、社交、健身、旅游等……我们精选了几个维度在魔方公寓中打造这个公寓+服务这个生态圈。与此同时魔方联动了许多O2O企业为生活在魔方公寓中的独联派提供生活服务。



魔方集团答记者问

1.租住市场达到万亿,魔方作为连锁品牌公寓,3-5年的规划,准备在万亿市场中站什么地位,占多少市场份额?

虽然租住市场已经达到万亿级,但我们还是觉得仍处于初级阶段。目前市面上有品牌的连锁公寓房量加起来可能还未到市场份额的1%。去年魔方在住建部讨论市场发展的时候,住建部领导提出要求我们的房量至少需要百万级,但目前没有一家可以做到这个要求,当然这是我们未来的方向。同时未来可能有几家公司加起来可以突破10%的市场份额,也就是千亿左右的销售额。所以现在这个初级的市场还需要大家一起完善,寻求新的模式,去共同推动的一个市场。

2.国外连锁酒店准备在国内一二线城市做中高端酒店式公寓服务,魔方的竞争力与优势?

大家都非常看好这个公寓企业。目前国际上来看市值最高的EQR,达到300亿美元,管理着十几万的房源。国外巨头都在觊觎中国这个市场,包括连中国的很多酒店集团在做酒店式公寓。从魔方的角度来说,我们专注于做公寓,我们所有的资源:人源、资金和产品研发都聚焦在公寓这个行业,这是我们的核心竞争力。我们非常关注公寓这个本质。我们对产品的理解和对客户需求的挖掘是非常深入的。我们对于公寓行业的研究与推动非常给力,参与了很多行业标准的制定。商务部正在评审的公寓行业标准,也是我们作为中国公寓委员会理事长单位参与起草。住建部85号文、39号文等,推动了很多政策的落地。我们当然也很欢迎其他房地产的经验,酒店的经验,能够为公寓产业的繁荣起到一定的帮助。从魔方自身来说,我们会坚守公寓产品的本质。

3.魔方旗下的三个产品:9号楼魔方公寓魔尔公寓市场占比是怎样的之后的发展方向,哪个更侧重?

三个品牌就像我们自己的三个小孩一样。魔方公寓的发展时间最长,所以目前占到70-80%的量。但是就像自己的孩子一暗影,不存在任何孰轻孰重的概念,都同样热爱和关注,所以未来会以事业部的机制去分别独立发展。每一个品牌只要商业模式成熟,盈利指标达到标准,都可以独立的去融资、设计和研发。

我们两个新品牌推出后,发展速度非常快。半年内9号楼目前在北上广深,苏州,南京等地30多家。总房量达到4000多的房量。我们还在和很多大型企业合作,做园区的物业托管,预计明年的房量达到10000间,5-6万的床位量,进入更多的城市。随着国家经济政策的转型,现代服务业发展起来。生产传统企业人员减少,转向现代服务业的岗位,也就产生更多住宿需求,这也是政府关注的问题。曾经的群租问题,其消防、治安及后续管理都是问题。由此也催生了我们的现代公寓管理方式。也得到了政府和企业的认可。

所以这个市场非常庞大刚才那位记者朋友问的我们三个品牌,目前还只是这三个品牌拓展到三个不同的市场,所以每个细分市场对我们都非常重要,因为每个市场都是一片蓝海。


4.如果要复盘这一年,您有什么可以和大家总结分享的?对于明年有哪些大的战略和计划要发布?另外你们开放了加盟,加盟商的情况怎么样,众筹的模式现在发展得怎么样了?

首先是复盘这个问题,到了年底,很多人问我复盘,我现在跟我的同事聊得最多的也是复盘,总的来说就是我们还不够快。从总体来说这个市场非常大,大家走在快速的奔跑,我们的速度还不够快,我们这个行业还处于非常初级的阶段,跑的不够快有的原因是因为政策的制约,刚才也在介绍我们跟政府做了很多的沟通,这是一个从无到有的过程,公寓其实并不存在一个很明确的分类。这里有很多跑酒店的记者,都知道酒店式怎么回事情,开一家店都需要什么样的证照,最基本的像公安啊、消防证啊,特房证之类,都有一些很齐全的手续。但是公寓作为一个新生事物,其实在各个口上政策是不明确的,所以说国务院的39号问的推出也加快了各项政策的落地。因此政策不匹配不清晰也限制了我们的发展速度。另一方面,是我们这个行业的人才,非常紧缺,当然魔方已经非常骄傲和自豪了,我们是行业的黄埔军校,任何一个公寓新品牌要开业开新店,先把我们的电话打一圈,我的电话都已经被猎头打爆了。所以这个行业真的是处于一个快速的发展期。都憋着一股劲啊,产品啊、资金啊其实都都到位了,那么我们就希望在明年一方面是解决政策背景的问题,另一方面能否储备更多的人才在我们各条产品线上,能够迈开腿去快速发展。

第二个问题)是规划规划我想我们还是会继续稳扎稳打,因为今年我新推出两个新品牌,那会继续快速扩张,让9号楼公寓和魔尔公寓能够快速的在更多城市落地开花。同时加盟也是我们的工作重点。现在我们全国有十几二十家的加盟店,明年我们会推出更多的包括加盟,包括委托管理以及和房地产方向的一些合作成果。

记者:请问这主要是之那拿房拿地这些方面吗?

是的,其实我们有两条线,以前我们跟旧物业合作比较多,那现在我们是跟开放商在做,合作模式比较多元化,第一是我们会按照以往的方式来租赁,然后我们在投入运营。这个是传统的方式,相当于是做一个投资一样,我们拿下物业然后装修,通过服务和后期的打造提高溢价和收益。除了这个我们还会做一些委托分成的方式,就是说开放商把物业给到我们以后,由开放商来出物业和装修,由我们来出经营的投入,相当于双方各自投资,只不过开发商投的是重资产,我们投的是后期的运营投资。这样一来相对来说,我们的布局会比以前更快一些。第三个是我们借鉴了一些国际品牌,例如雅诗阁,他们的高端物业是自己买下的,然后自己做管理。这个类似于基金模式。还有一些品牌做的是品牌输出和服务输出,像这一类型,我们明年都会开始做。开放商作为一个业主方,或者业主方他去持有这个物业,所有的成本和收入都是他的,而我们通过服务来提升收益,我们就收取服务管理费。这个就类似于托管的、管理的方式。除此之外呢,我们还会在合作形式上有一些变化,也就是说从这个季度开始到明年,跟一些开放商也好,或者是一些持有很多物业的机构也好,我们会跟他们做一些合资公司,那这个就是完全区别于以往的方式了。物业持有方跟我们是一种合作的关系,那就是说如果有一些好的物业,当然我们也会删选一些优质物业,优质物业在市面上非常稀缺,这种情况下我们会跟他一起去投资做成公寓。那这几点加起来就能实现刚才柳总说的快速扩张的目标。

5.魔尔公寓作为一个中高端产品,对设计的表现应该说是所有产品体系中最强的,那这个产品它未来的设计方向和整体的设计思路的来源在哪里,未来是否会和一些设计师合作的可能?

首先说设计方向吧,大家看到我们有几个关键词,舒适、设计、文艺,最终都会落到一个点上,就是家。希望给魔尔这个人群,就是新精英人群带来家的感受。房子是租的,但是生活是自己的。这是我们想要达到的一个设计上的目标,而不是为了设计而设计。我们里面加入了很多使用功能的考虑,加入设计和艺术的点缀,让它像个家,更舒适。魔尔公寓跟其他公寓都不一样,它是单店单设计,而且我们都是委托了最专业的设计公司来做设计,然后我们研发部来做总控,所以在一个总的设计风格下,它会因一些地域因素而有些变化。

6.乐视用了一个词叫生态,我记得一年前我们魔方提出了一个概念叫公寓+,那么一年过去了,现在公寓+战略的整体进展怎么样?

生态这个词从最早的时候提出,到现在已经是满世界都在运用。它其实是一个服务体系的改造。所有的产品最终还是服务。今年分两步,就是远交近攻。在1516年很多O2O企业快速崛起,而今年开始又快速衰落。有许多围绕服务的O2O,这一类型我们采用的是一个远交的方式,它的策略是魔方生活服务集团作为一个线下流量入口,为客户接入各类生活服务资源,例如在APP上接入培训、保洁、出行等,都是采用api的技术对接。因为术业有专攻,我们要在全国以最快的速度为租客提供更全的生活服务,这种远交方式是最好的。而对于跟租住非常息息相关的,我们就不仅是采用服务接入的方式。比如说我们发现现在年轻人非常喜欢拎包入住的体验。年初的时候我们就已经推出了拎包入住的服务,签约半年就可以赠送全套的软装产品,并且在入住前就布置完毕,包括洁具、餐具、装饰物件等等一应俱全,这就是我们所说的近攻。这作为我们一个近攻的板块,也在不断升级,大家刚才在魔尔的视频里也看到我们所服务的人群已经有所拓展,那么在17年的时候,我们会推出全新的品牌,包括一些有自主版权的商品,这里先卖个关子。

7.我一直在关注大学生租房难的这个话题,当时也有采访到魔方。想请问针对收入有限的大学生,魔方有哪些特色服务?针对这个群体,我们有没有一些方向?

公寓行业和很多企业有个很大不一样是,公寓是有一些公益性。首先它解决了群租问题,不安全的居住问题。今年毕业季的时候我们也推出过让毕业季的学生无忧租房。因为有很多毕业生是跨城市找工作的,所以针对这一人群,我们设置了78月凭毕业证免租一个月,让大学生安心找工作。在这个过程中,我们是不计回报的在做这个事情。另外一方面,我们的HR每年有大量的校招,一是为魔方储备人才,二是我们认为为魔方公寓住客服务的这群人不应该大他们太多,而是年龄相仿、像朋友一样给他们提供关怀的一群人。

8.2016年是公寓行业非常火热的一年,很多公寓人都说拿房特别困难,那我们魔方在拿房的过程中,我们拿了那么多的物业,产品的议价能力和盈利怎么样;这是我想问的第一个问题;第二问题是,我们已经有了3个产品,接下来2017,在哪一块或者细分领域有另外一个新产品的打造?然后第三个问题就是我们魔方有没有考虑什么时候上市?

不管怎么样,从魔方的角度,我们一直很理性的来看待这个市场。我认为物业在目前这个阶段还不是争夺的非常激烈,这个行业毕竟在很早期的这个阶段。那更看重的是什么呢,每家企业在拓展的过程中,更重要的一点是它自己的盈利。那我们在选址的时候会有一套很详细的测算。我们会算清这一套房租下的成本,房子的装修的成本,房子在未来出租的价格是多少。它的出租率预估是多少,客群定位是什么样的。我们会做一套非常详细的测算。然后再根据这个模型进行决策。并不是拍脑袋觉得这个物业地段好就把它租下来,这个物业有人跟我抢,我多出几毛钱也要把它拿下来。有人这个干过,但干过以后会很惨。拿下来的时候很爽,但日后亏损的日子可就要难过了。我能够保证每栋物业拿下来都是盈利的。所以在拓展方面,这是魔方始终一直坚持的方针。

对于第二个问题,是否有新品牌推出,我们需要留点惊喜给大家。我们今年放了几个品牌给大家,明年确实有很多新的规划,我们有两条产品线,一个是公寓行业,我们会不断的细分整个产品。另外在“公寓+”这块,这是一个跟公寓相关的增值服务行业,我们也会推不同的商业模式。但是要在新品牌推出的时候才能正式的和大家介绍。但是无论如何,魔方生活服务集团始终会坚持创新,一定会根据行业的发展,根据客户的需求的变化,去不断的推出新的产品改进也好,新的产品也好去满足客户。

关于第三个问题,我们只是不排除在任何市场上市的可能性而已。但上市只是融资的手段,这不是我们的终极目标。那企业的存在价值其实是为客户创造价值,这是我们最终坚持的事情。而且从魔方来说,我们本身不缺钱。在座也比较了解,魔方的股东方资金也是比较雄厚,那么更重要的是我们的整个财务表现也是非常不错的,所以在资本市场上也是比较受到认可的。我们的融资手段也非常丰富,所以上市不是我们融资的唯一的方式。

9.魔方在发展过程中有没有遇到一些阻力,比如在政策和行业标准不清晰的情况下遇到的一些问题,魔方是如何突围这些问题的,谢谢?

刚才您说的政策问题,一开始我们柳总也说过了,最初我们跟住建部、商务部以及公安部、消防总局的沟通都是为了促进我们行业政策的一个出台。我们也看到在85号文最早15年的11月份的出台以前,整个政策都是空白的。针对我们这个公寓行业,那么我们在跟刚才我提到的各大部委的一些深入的沟通以及交流。参与政策行业的调研,政策的研讨以后,我们促进了重要文件的出台。那么也确定了我们的主管部门是各地的住建委,另外也可以看到我们在做的以起草源去跟商务部及中段协作的一个公寓标准。那么这个标准在下半年会出台,那么柳总是这个标准的专家制定人,然后魔方也是标准的测定人。所以在政策方面我们做了这些努力,谢谢!

其实政策一出来,受惠的并不只是我们,而是整个公寓行业,那我们做了百分之80的工作吧。

10.我刚才听说魔方这边参与很多行业标准的制定,那在这方面以前没有人做过,或者做的很少,肯定有一个试错的过程,请问您有没有关于这方面的一些弯路可以和我们分享。另外现在一二线城市的房价以后要跌的可能性是非常低的,那魔方最为租赁企业,对现在的房价是什么态度?

关于房价这是一个很大的课题,首先是涨还是跌,各执一词。普遍认为是不会跌的,我个人也是认为会涨。从国际角度来讲,生活方式和生活理念的改变会推动整个租赁市场的快速发展的,而不是仅仅依附于房价的高低,房价是一方面的因素,另一方面城镇化、人口的流动性,还有年轻人生活方式的改变,例如以前把所有的钱都砸在一栋房子上,然后勒紧裤腰带过日子,但是现在很多人想开了,租房子省下钱还能出国旅游。这是一种,另外一种,很多年轻人觉得我与其住的很远,花两个小时上班,我不如住在公司隔壁,我们公司就有很多人在公司附近租房子住,因为公司刚从人民广场搬到这里,他吧自己的房子租出去,原来上班两个小时,现在只要半个小时,节约出来的时间可以做很多事情,去充电、去交友、去放松和娱乐,那他们的生活质量得到了很大的提高。所以这个我们认为是租赁市场一个很大的机会。



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