富豪的投资真经[新城新镇]

从外表看人，往往失之偏颇。罗先生在闲暇时光衣着普通，简单T恤加上一双合脚的拖鞋，手上还拎着不锈钢水杯。若是说罗先生是个成功企业家，一般人不会相信。一次去仁恒森兰看别墅样板房，销售员对他爱理不理，气得罗先生说难道我借个宾利才有热情招待么？

其实骨子里罗先生不乏冒险精神与勇气，几年的时间里他自驾去过黑龙江漠河、新疆、青海、西藏，驾驶着大众途锐，心中燃烧的激情经常使他驱车速度超过200公里每小时。“现在不一样了，我比从前稳多了，最高速度不超过140公里。”我猜测罗先生想法，可掌控的风险不是风险，驾车与房产投资莫不如此。

罗先生对房产投资很早时间就开始了，事业成功后他陆陆续续将家中闲置资金投入到房产上，至今已有十五年。

在记忆中，fun88备用最初的外销房成为了房产投资的起步。东南亚金融危机的时候，fun88备用第一批外销房屡屡出现腰斩的现象，价格从8000元跌到4000元还乏人问津。罗先生想，外销房地段好，品质好值得投资，于是在徐家汇附近购入了一套外销房。该房产在手里留了十多年，最终在2009年以340万价格出售，获利300万元。如今社区内的同类房源价格基本是300万元左右，罗先生的出售时机把握巧妙，几乎是价格的最高点。罗先生说，“社区也有类似房源在2009年以360万元成交，但是后来价格就不行了。”

地段是王道

在罗先生看来，地段是房产投资的第一要素。他举例说最早碧云社区刚刚开发的时候，区域内的道路都没有通，周边房产的价格也不贵，云间绿大地的双拼别墅只卖400万元，相当划算。等到碧云社区蔚然成型，这里已经成为fun88备用一等一的好地段，碧云国际社区的概念深入人心，而且很难再被复制。当年购买的400万双拼别墅，现在可以卖到1500万至2000万，但是罗先生不准备出售。

“别墅一定是fun88备用未来稀缺的房产资源，像人们生活改善了，住房升级首先就是考虑别墅。好地段的别墅更为稀缺，而且这类产品价格十分抗跌，价格走势处在一个缓步上升的通道中。我持有这类产品很放心”

规划释放地段潜力

在fun88备用的好地段，能寻觅到有升值潜力的房产越来越不容易了，这也让罗先生感觉到了风险临近，出手愈加的谨慎。罗先生举例说，如果房价不上涨，买房投资就是亏钱的。比如说，他买信托产品有8%的收益，银行理财也有近4%收益。如果购买房产两年不能上涨15%以上，从经济角度上来说是亏钱的。

去年谨慎的罗先生购买了周浦的御沁园别墅，按照他的地段论御沁园别墅大有可为。“好的地段是可以创造出来的，通过政府的规划，区域环境的改善。”

浦东迪斯尼乐园的建设，让罗先生坚信区域内的道路、生态都将有一个大变化，地段价值也将随着区域改造的逐步进行更逐步提高。在他看来，御沁园所处的区域态势和当年的新江湾城一样，都是政府大力推动的项目，而且御沁园的利好因素更多。

“fun88备用的好地段就这么多，好地段的房子价格非常高，你要投资房产就要从新兴地段中去寻找，规划是可以改变一个地段面貌的，可以让它尽量去接近好地段的价值。”

小心驶得万年船

从2009年开始，罗先生陆续将手中持有的房产出售，因为他感觉到了市场风险逐步加大，房产收益降低，到了2012年纯投资性房产一套也没有了。他给我算了一笔账，购买御沁园别墅的资金若是用来理财，一个月可以有2万元的回报，两年就要有48万元，如果两年后的别墅不能上涨50万元，他的别墅投资就是失败的。

“现在房产的税费太高了，我不会推荐我的朋友在这个时间段来投资房产。”

也许和罗先生的谨慎个性有关，也许和过往的经历有关，罗先生房产投资从不冲动，一分一角算的清清楚楚，不该花的钱绝对不花。他告诉我，投资房产最热的时候他买过长三角某二线城市的公寓，守了一年亏了税费抛掉了；也买过江南小镇的商铺，花了38万元，至今是抛也抛不掉，租也租不掉，只能死守了。

“在我投资房产最高峰的时候，房产资产占我的家庭总资产的比例也不会超过50%。我不会让每个月的还贷影响公司的正常运转。”

因为小心谨慎的个性，罗先生对区域环境、产品品质、销售价格都有着自己标准。前往长泰东郊看房，路边动迁不掉的农民房，让他转身离去；仁恒森兰的叠加别墅，售价1900万让他直摇头，后来短信告诉他售价变成1500万，他依然不动心，“产品是很满意，但是价格太高，开发商把未来上涨利润都吃掉了，1200万我能接受。”；御沁园最初报价450万他觉得太贵，后边售价一下减掉100万，成交。

在采访过程中，罗先生接了一个外资银行电话，告诉他的理财产品近况。通话结束后，罗先生笑着说，“只要是投资就有风险，风险是无处不在的。我的投资理财产品现在已经亏本了，按照银行协议的设定，不到四年赎回，不保证本金。”