海外置业的“热购潮”与“冷思考”

俗话说的好，买房容易养房难。进入二十一世纪以后，中国经济迅速发展，个人资产急速增加。国家加大对楼市进行调控，房价一路走高，使得国内值得投资的物业日渐稀少，无声无息的房奴现象大幅度显现。相反，欧美许多国家却饱受债务危机的影响，楼价不断下跌。所以，不少中国“土豪”买家自然而然将目光投向国外，海外置业成为一种新兴的高端投资方式。有趣的是，中国居民海外置业绝大多数都是为了自家居住而不是炒楼。海外置业的热购潮背后其实是中国移民潮、留学潮或其他投资潮的综合推动。

海外置业不断升温，中国居民对海外置业的印象究竟如何？在海外购房之前他们的考虑有哪些？他们是如何选择国家购房的？在置业过程他们最关心的问题是什么？这些问题看来并不比在国内买房要简单，甚至要复杂的多。想要做一名合格的投资者，除了需要了解房地产市场的景气程度，房价、地段、房型、购买方式及政策等传统因素外，还要做更多的功课。面对海外置业热购潮，我们需要的是坐下来冷静思考。

投资回报，首要影响力

对于国内大多数购房者来说，房价的高低直接影响海外置业的兴趣。投资者会考虑内地房价的涨幅度，来估量自身购房的能力。国内房价火速上涨，成为投资者海外置业的首要原因。例如，你花300万在fun88备用市中心买一套房，就可以在美国一般城市买一座带游泳池的相当不错的房子。你当然会选择后者。在北京买一套70年产权的房子，在澳洲能买一套永久居住的别墅。再比如，在普吉岛和巴厘岛这样的度假城市购得旅游房产进行置业，也仅仅只需要100万左右。相对国内的房产置业，海外置业的升值和回报比较稳定，物业可做投资和自住用途。房产可以成为移民认可的资产，能获得许多税务优惠。最具诱惑力的是，房屋产权是作为永久业权，可以世代相传，且购买手续简便、可靠。

加拿大房产经纪说：“中国买家是最理想的顾客，他们购买欲望很强烈，很快做出决定。我很喜欢跟他们做生意。”不少国家对中国的海外置业采取积极支持的态度，并实施了各种优惠政策。海外房地产已经形成了一套相对比较规范、完善的额法制体系。公平公正、公开透明，并且是在法律保护和监督的情况下进行房屋交易。而且买房者的首付资金都是由银行专设的账户进行监管，十分安全。除此之外，海外的优美风景和宜人环境也是国内投资者最看好的一点。

绿卡，海外置业的诱惑

对有心的购房者来说，除了投资收益外，优惠的政策和居住需求也是左右海外置业的关键因素。中国居民程女士投资了深圳老牌房企合正集团在美国洛杉矶的房产。她说道：“身边的许多亲戚朋友都这样做，因为洛杉矶有遗留的教育资源、如加州理工大学、南加利福尼亚大学等在全美名列前茅。”

不仅如此，美国投资移民推出的EB-5方案非常有吸引力。程女士表示，她正是看中了EB-5这样的有利政策，而且她的小孩过两年可能会申请加州的大学，合正的项目只要投资50万就可实现全家移民，获得绿卡。

“我女儿刚从洛杉矶回来，她很喜欢那个城市，那里气候宜人、文化包容，还有她喜欢的学校。”程女士说着说着便嘴角上扬。

普遍的国内居民都认为，国外的经济、教育、文化和环境远远超过国内。毫无避讳的崇洋媚外在海外置业中显露。再加上如此巨大的绿卡诱惑，想必都是大多数国内居民的梦想。

然而，许多人却陷入了美国绿卡的误区。绿卡是美国给予移民美国的人士永久居留权的证明。但是持绿卡的人和美国公民又是有很大的区别。目前，美国投资市场上推行的EB-5投资移民法案的确有规定，“经过政府审批的EB-5区域中心可以招募投资人，投资人需要投资50万美元，创立一个项目，只要产生了政府规定的10人以上就业人数，并运作正常两年以上，就能申请无条件绿卡。”但这与直接购买美国房地产完全没有任何关联，美国没有任何法律称购买房地产就可以移民。美国法律对绿卡持有者的年限限制，身份行为限制都是有严格的规定。持有绿卡的人想要成为美国公民除了上学、工作、留学深造、探亲、结婚等方式。还有各种年限的要求。移民不能有不良记录，成为美国公民后，被选举权是永久被剥夺的。可想而知，绿卡很诱人，但是在这之前的付出可不是几百就能搞定的。

房型，海外置业的重点

可以说，美国的强大经济实力给美国的房地产提供了坚强的后盾。加上教育、文化、等软资源的汇聚，使美国在经济危机的持续影响下反而独具魅力。许多海外购房者在选择居住环境下，更多地考虑还是房型的舒适、方便和安全。下面来看看安家美国提供的房型是什么样子的。

1、房子较小：从2662平方尺减至2642平方尺，2、镀铜捲土重来：门把、浴室配件和厨房水龙头都用镀铜，营造出时髦的工业风格。但是镀铜容易刮损、凹陷、久了变黑。3、电磁炉：由于价格昂贵，电磁炉在美国的接受度不高。但这个情况正在改变，价格也往下调。4、连接网路的地板加热系统：屋主可用手机应用程式或网路浏览器，来控制温度调节装置。不过骇客可能闯入网路，取得控制。5、智能车库：自动车库技术让用户用手机开关车库门，同时提供安全与方便。车库较大，清洁、保养和电费也增加。6、太阳能：近年太阳能的成本大幅降低，安装太阳能板以前，应确保屋顶状况良好。7、浴室：浴缸渐从浴室移向卧室，通常是四脚独立浴缸。8、宽敞的厨房：厨房比较宽敞，配置开放式橱架和格局，让你在做菜的同时，可看到孩子的活动。9、亮丽的地板：新颜色和类型的木板及润饰漆，使得硬木地板重获新生。10、多重功能的地下室：地下室成为房屋真正的延伸，可容纳媒体室、健身间、游戏间、撞球间、小厨房、甚至酒窖，使你家有个全新的起居区。11、混凝土：这种材质外观既现代又时髦，最近非常热门。

海外置业需谨慎

中国房地产企业进军海外市场，首选地主要集中在中国人较多的国家。如美国、加拿大、英国、澳大利亚、新加坡、马来西亚和日本等。万科总裁层赤裸裸的表示“哪里中国人最多，我么就去哪里”。殊不知，海外置业也存在许多的隐患。

潜在的购房风险

但是异地购房就会产生，如何预防买房风险和如何养房？买房要找什么样的代理机构？成了海外置业需要重视的问题。

其次，在海外购房涉及到了税费问题如何解决。有业内人士表示，不同国家和地

区有不同的规定，这需要置业者仔细了解清楚。例如在澳洲，每年需要支付的费用主要有房屋保险费和物业管理费。如果委托了中介公司，还需要支付5%的服务费。所以，置业之前，必须清楚的知道该国家对海外移民购房的政策规定，尽量避免由于政策而造成购房上的损失。

再者，海外购热潮一般会导致房地产市场呈上涨态势。但这并非就意味着所有的海外房产都具有投资价值。因此业内专家建议，购房者在进行海外置业的时候有必要凸显自己独特的个性。住了地段、房型，更多要考虑附加价值，如周边环境、景观等，会使物业升值，更有保障。

另外，海外买房应量力而行。海外置业最好也要和自己家庭未来的长远规划相结合。比如考虑未来子女的留学、海外工作等因素。综合考虑了这些问题之后，才能比较好地作出是否要去海外买房，以及开始着手去买房的投资决策。

移民购房门槛不断抬高
随着移民人数的不断增长，现在有不少国家和地区都逐渐关上了购房移民的大门。这是社会发展规律给予的警示。几年前移民到新加坡只需要花费100万新币购置房产，加100万新币购买政府指定投资移民基金。而今年初，新加坡大幅提高通过投资房产移民的门槛，并附加了更加严苛的条件。一些欧洲国家的“买房即移民”的移民条件也是水涨船高。由于申请人数的增加，许多国家提高税费。

值得一提的是，有一些国家和地区的政府严重忽略海外置业，甚至反对。比如，瑞士的法律规定，移民者只能拥有一处房产，不得在观光胜地或大城市买房。买房必须支付相当高的法律费用。此外，秘鲁严格禁止移民在近政府机构或军事机构的地区购买房产。摩洛哥禁止移民购买农业用地。在智利，海外购房者根本不能打当地房地产市场的主意。

海外置业的未来

海外置业有利有弊，开辟了中国房地产在市场，不仅仅局限于国内。全球一体化的优越形势下，海外置业成为国家之间的合作和往来必不可少的投资行业，组多国家逐步放宽的限制成就了投资者，海外置业逐渐成为司空见惯的事情。但是在这样大的市场背景和宽裕政策下，海外移民、购房虽然带来了美好前景，我们还是要“居安思危”。国内居民必须冷静正视海外置业带来的困惑与迷茫。遵循科学的投资策略，不盲目跟潮，有力化解海外置业的局限和囧境。