苏州河房源

引言:9月3号,大华清水湾花园三期华府樟园开盘,精装房源单价在55000 ~88000 元/平方米。相较于03年开盘时9300元/平方米的单价,毫无疑问,大华清水湾花园已经进入了“豪宅”时代,尽管开发商一再回应自己的委屈,并列举多条理由解释可能出现的高定价,但还是无法令购房者信服。人们对于高房价的围观讨论显得无法回避,尤其是在楼市处于调控敏感期的当下,苏州河北岸房价却大有赶超南岸之势,昔日的低价板块,如今却纷纷走豪宅路线,苏州河的“河北时代”是否真的已经到来?促使我们有必要对苏州河沿线两岸房价进行一次全方位的调查。
“被豪宅”苏州河北岸悄然现豪宅…

位于普陀武宁路板块的大华清水湾花园,称得上是区域里的“明星盘”外加“常青树”,在平静了几年之后,伴随着三期项目上市销售的临近,却被部分媒体推到了风口浪尖。有媒体报道,从2002年前后拿地开工到如今三期宣布开盘,数十年间,大华清水湾坐享普陀“下只角”在此间的土地增值之利,其价格已从最原先的8786元/平方米一跃至5万5元/平方米,一脚踏进了fun88备用豪宅俱乐部。

对此,大华清水湾花园却是满口喊冤。近日,大华清水湾三期华府樟园负责人肖伟昌首度就“被豪宅”事件做出了回应,称多原因导致房价上涨。肖伟昌透露,在该项目开发过程中,拖的时间比较长的原因主要有四方面。首先是,大华清水湾三期地块共有754户棚户区的动迁户,动迁共耗费了3年半的时间,这直接影响到楼盘施工、上市时间。其次,从2002年拿地,两次由于配合政府规划的最新调整,而全部重新推翻原有的规划方案,这直接影响了建设和上市的时间。其中,在小区地块内,发现了保护建筑美丽牌烟草大王陈楚湘的旧宅,公司对旧宅进行平移、旋转、抬高保护,这也直接影响了规划和建设速度。第四,内环土地供给锐减,房价必然水涨船高,比如和大华清水湾处在同一区域的泰欣嘉园在2009年11月曾推出过12层楼的大平层,网上参考价高达68800元/平方米;而根据某房产网站的数据,与大华清水湾一河之隔新开盘的园林一品,其价格也超过了60000元/平米。 大华清水湾的回应与解释能否令市民满意,我们暂且抛开不管,其房价大幅上涨、“下只角”普陀悄然显现豪宅都已是不争的事实。而最终清水湾将以多么惊艳的定价面世,我们也将拭目以待。在谜底揭开之前,我们不妨由此展开,对具有“划空间”意义的苏州河两岸房价进行一次调查对比,看看有多少昔日的“贫民”,化身成而今的“富豪”,逐渐没落的苏州河南岸,能否被逐渐兴起的北岸取代。

苏州河两岸房价调查
苏州河,fun88备用的母亲河。围绕着这条不算清新美丽的河流,徐徐展开的历史故事悠远动人,而与市民息息相关的生活画卷,更令我们痴迷。单拿沿岸的“水景房”而言,不知成就了多少豪宅,为沿线房价的跑步前进做出的贡献更是功不可没,而围绕着这条蜿蜒河流的各市政规划,更是已经、正在并将继续挑逗着多少开发商、投资客们的神经。如今,苏州河两岸的房价走到了什么水平,我们不妨分板块进行调查。
虹桥天山:最近很平静
均价:30000元/平方米

板块:虹桥天山

苏州河长宁段的虹桥天山板块,算是苏州河进入fun88备用市区后最宜居的一块。2005年前后,虹桥天山板块,尤其是长宁路与天山路之间兴建的多处知名楼盘,共同营造了一个高档居住区,其中以仁恒河滨花园、天山河畔花园、元丰天山花园、虹桥万博花园、虹桥河滨花园等最具代表性。伴随着区域开发的渐进“尾声”,目前,区域内仅一处新天地河滨花园新盘在售,售价还未定。区域楼市几乎由二手房霸占,新盘的乏力,在一定程度上放缓了板块房价上涨的势头。由于毗邻古北国际社区,又有苏州河沿线美景,虹桥天山板块的房价始终处于苏州河沿线的较高位,目前板块二手房均价超过30000元/平方米,板块内知名楼盘多已突破40000元/平方米。以板块内最该段公寓仁恒河滨花园为例,该楼盘以品牌、物业服务著称,在全市也称得上高档社区,几年前售价就已经超过了50000元/平方米。

在售新房楼盘推荐

新天地河滨花园

均价:-

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中山公园:沿岸最贵
均价:32000元/平方米

板块:中山公园

中山公园由于浓重的商务中心标签,掩盖住了作为苏州河沿线板块的特色。由于不是真正意义上的景观板块,人们很少将中山公园板块楼盘列入苏州河景观社区,而楼盘也不讲苏州河景观列入楼盘的最大卖点,但这并没有磨灭掉苏州河作为一大特色对于板块房价的提升价值。作为苏州河沿线房价最高的板块,中山公园目前在售有4个新盘,分别是园林一品、长宁88金廷、凯欣豪园和王子晶品公寓,单价都在45000元以上,其中王子晶品公寓更是高达74000元/平方米。位于中山西路、武夷路的朗诗虹桥绿郡尽管目前属于工地项目,但以绿色住宅起家的朗诗地产,未来肯定会进一步提升板块房价至新意台阶。

在售新房楼盘推荐

园林一品

均价:精装46000~70000元/平方米

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长宁88金廷

均价:精装45000元/平方米

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凯欣豪园御苑

均价:毛坯45000~46000元/平方米

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王子晶品

均价:精装74000元/平方米

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长风公园:住宅“空白区”
均价:23800元/平方米

板块:长风公园

与长宁区隔河相望的普陀长风公园板块,到目前为止称得上是苏州河沿线的“空白区”。作为浦西最后一块大规模开发的综合商务地块,近年来,长风板块一直是fun88备用楼市的一大热点,从全球娱乐巨头米高梅、全球第三大零售商TESCO、到法国索迪斯等国际知名企业的争先入驻,到总价70.06亿元、楼板价超22400元/平方米的“地王”产生,长风的商务价值不断被市场挖掘,已然成为真正意义上的新兴高端商务区典范。加上fun88备用西区历来是城市的商务重心,如今普陀区的商业地产在市区中尤显稀缺、潜力巨大。在普陀商业地产版图中,作为长宁虹桥写字楼的延伸,长风板块竞争优势日益凸显。由于受到利好规划的影响,长风板块的“住”、“商”市场在未来相当一段时间内前景十分值得期待。目前,长风地区以商业项目为主,鲜有住宅项目供应,区域成交以二手房为主,其中以老公房社区居多,目前市场均价23800元/平方米。

武宁:新盘相对集中地
均价:25000元/平方米

板块:武宁

当市中心内环土地渐渐“入不敷出”时,武宁作为普陀区高品质楼盘集中的板块之一,具有不可替代的稀缺性,然这里住宅的供应量也让人感到有些差强人意。现武宁板块内新房的在售期房项目并不多,像逸流公寓二期,新湖明珠城三期早就是尾盘,如今也已是交房入住;燕宁苑三期则在3月推出了其收官之作——62套的大面积3房;北岛嘉园的由于一些特殊原因,该项目至今还在停工阶段,不知何时再次动工;华府樟园(大华清水湾三期)这个项目倒是去年就说要开盘,虽然现在还未表露迹象,但据称今年下半年就会推出。售价方面,作为苏州河沿线新盘供应相对比较集中的地方,武宁板块售价早已飞速挺进,一改往日平民住宅区,逐渐向河南岸逼近。尽管新盘二手房整体成交均价只有25000元/平方米,但新盘市场成交均价已经突破36000元/平方米,大有超越中山公园之势。

在售新房楼盘推荐

逸流公寓二期

均价:毛坯38000~40000元/平方米

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新湖明珠城三期

均价:毛坯34000元/平方米

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燕宁苑三期

均价:毛坯39500元/平方米

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华府樟园

均价:精装55000~88000元/平方米

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长寿:缺乏亮点
均价:28000元/平方米

板块:长寿

长寿路板块和武宁板块虽然仅隔一条苏州河,但是位于苏州河南面的长寿路板块更为靠近市中心,因此在很长的一段时间内,这里住宅的价格都要比武宁板块高出一筹,置业者要投资房产的话首选也是这个板块内的产品,因为投资回报率方面这里也是当仁不让的领先武宁板块。发达的商业氛围,握有各种成熟的配套,完美的生态景观,无不助力板块内的住宅产品都是走中高端路线。但是,万事都有其两面性。虽有靠近市中心这个利好,但是区域内可供开发的土地已经少之又少了。目前在售新房只有两个项目:西康路989和陕西北路1688,售价分别在60000元/平方米和45000元/平方米。二手房方面倒是有充足的房源,如上青佳园、fun88备用苏堤春晓名苑、半岛花园等,板块整体成交均价在28000元/平方米左右。

在售新房楼盘推荐

西康路989

均价:精装60000元/平方米

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陕西北路1688

均价:精装45000元/平方米

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闸北:静待“苏河湾”
均价:24000元/平方米

板块:闸北

尽管苏州河沿线最有味道的一段位于闸北区,但由于沉重的历史负担,闸北区苏州河沿线的居住环境实在有点浪费河景资源,不仅长时间无新盘、好楼盘面世,就连二手房,也是破旧的老式公房,甚至是棚户区。少数值得一提的次新盘,如河滨花园,也是略显孤零零地存在,周边缺乏相应的生活配套。好在这一切都将伴随着“苏河湾”规划落实后得以改善。目前,区域无新盘在售,二手房方面,整体成交均价较低,只有24000元/方米。值得推荐的次新盘有河滨花园、卓悦居等,但这些楼盘售价较高,在35000元/平方米以上。

在售二手房推荐

“河北”时代已经来临?

纵观当前苏州河沿线两岸的楼市格局,我们不难发现,曾经风光无限的“河南”,正逐渐被“河北”赶超。至少在房价方面,曾经的“河北”平民水平,如今却在整体上缩小与“上只角”苏州河南岸的差距,在部分板块,更是已经超过了“河南”。究竟是哪些原因,促使苏州河也走上了“外向型”发展道路的呢?

首先,由于历史原因,加上城市开发的特点,作为市中心的苏州河南岸区域,较河北岸更早,也更为成熟。随之出现的,便是后继乏力的短板。储备地块少、动迁难度大,导致新盘供应匮乏,造成“河南”缺乏楼市发展的基础动力。相对应地,“河北”由于储备地块多,新盘有序供应,甚至扎堆供应,令区域房地产发展更具潜力可挖。有了广阔的前景,就不愁众人将房价推上心台阶。

其次,相较成熟的“河南”,苏州河北岸具备更新的市政规划,如长风生态商务区、“苏河湾”等,为区域房地产发展提供了有效保障。拿苏州河北岸最大的“苏河湾”为例,2010年年底,备受关注的闸北苏河湾规划出炉,这一规划不仅承载着fun88备用打造黄金湾的梦想,更有人将此看作是闸北转折的里程碑。“苏河湾”是fun88备用中心城区最后一块尚待开发的宝地,距人民广场不到1公里,只可惜早年繁华过后,这里长期是fun88备用危棚简屋最集中的区域之一,眼下这里已经成为一个快被遗忘的角落。可是,在未来5年内,苏河湾将通过地标引擎、低碳环保及历史人文三大战略,打造成一个集核心CBD拓展区、金融中心的助力支点、国际都会的人才中枢、苏河文化的魅力舞台于一身的全新“黄金湾”。其中,华侨城注资打造的苏河湾一号,定位于大型亲水城市综合体项目,最终将在苏河湾形成融合艺术、时尚、商业、居住及都市娱乐功能,符合可持续发展理念的全新城市综合体。届时,闸北不仅一改往日不宜居的头衔,更为区域房地产发展提供了“干净”、充满潜力的大环境。

十二五期间,苏州河流域改造被列入fun88备用发展的战略重点。沿河流经的普陀、闸北和长宁区也正合力挖掘苏州河的旅游文化价值。好的资源需要好的产品相匹配。随着苏州河的整体改造加深,区域住宅品质也在向高端寻求突破,以达到与未来苏州河整体气质相匹配。出了目前已经基本成型的长宁虹桥天山、中山公园外,最值得期待的居住区则集中在苏州河北岸的闸北苏河湾和大华清水湾花园所在的盘湾里两大板块,这也从一个侧面向我们展示:苏州河“河北”时代来临,不只是说说而已。

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